各鎮街（靈山島自然保護區）、各物業服務企業：

為進一步提升新區物業服務水平，解決物業服務活動中矛盾突出問題，促進新區物業服務行業持續健康發展，根據區委、區政府工作部署，結合物業服務行業實際，特制定本方案。

一、行動目標

（一）提升滿意度。堅持問題導向，解決住宅小區中矛盾突出問題，通過實施一系列措施，引導業主自治，有效降低投訴率，進一步提升人民群眾的居住滿意度。

（二）規范市場秩序。加強行業管理、企業內部的監督檢查與指導工作，落實企業主體責任，規范物業服務行為，確保物業項目環境面貌整潔有序、安全生產形勢穩定向好。

（三）實現可持續發展。進一步強化制度建設，研究政策辦法，通過精準施策、綜合治理，積極應對新區發展形勢及行業發展需求，營造“守信激勵、失信懲戒”的良好局面。

二、工作措施

（一）進一步推進業主委員會建設。業主委員會作為群眾自治性組織，負有執行業主大會的決定、代表業主的利益、監督和協助物業服務企業履行物業服務合同等職責，在物業服務活動中發揮中重要作用。根據《青島市物業管理條例》、《關于加強住宅小區綜合治理工作的實施意見》（青西新管發[2017]10號）等相關規定，屬地鎮街應當切實做好業主大會組織、監督、指導、備案等工作。

1.提升業主委員會覆蓋率。新區住宅小區業主委員會成立率為43.2%，覆蓋率較低，屬地鎮街應會同社區居委會切實推進業主委員會成立工作，采取廣泛宣傳發動、強化組織協調、啟用電子投票等措施加速成立進程，確保年底前業主委員會成立率不低于60%。該考核指標納入區對鎮街物業管理考核成績，自7月份起，在屬地鎮街業主委員會目前成立個數的基礎上，每新增4%，月度考核加4分，未完成年度工作任務的給予扣分；鎮街要建立激勵機制，加強對社區居委會組織業主委員會成立工作情況的考核，壓實工作目標。

責任單位：屬地鎮街，社區居委會。

2.提升業主委員會履職能力。針對部分業主委員會作用發揮不明顯，存在不作為、亂作為現象，屬地鎮街應加強對業主委員會的監督指導，嚴格落實省、市有關“業委會成員中黨員比例不低于60%”等政策要求，業委會主任必須做到由黨員擔任，鼓勵引導黨員、機關企事業單位人員積極參選業委會，在把好關、用好人的同時，進一步做好對業主委員會運行、培訓、考核、糾錯、退出等各項監管工作。該項工作推進過程中，組織各鎮街開展業主委員會建設觀摩活動，宣傳推介先進典型，促進整體提升。

責任單位：屬地鎮街，社區居委會。

（二）建立健全物業管理行業政策法規體系。依托物業管理行業黨委，聯合各鎮街、區物業行業協會重組政策法規研究小組，填補行業監管、行業發展的空白，全面構建起新區物業管理政策法規體系，提升依法行政能力，健全行業各主體的行為規范，推動物業管理實現制度化、規范化、法治化。

1.建立第三方評估機制。針對物業服務質價不符、物業服務不到位等問題，根據新區物業服務行業實際情況，結合北京、上海、南京等地先進經驗做法，研究出臺《青島西海岸新區物業服務第三方評估管理辦法》，由第三方評估機構接受開發建設單位、業主委員會、物業服務企業等委托，對物業服務質量、服務費用等進行評估，根據評估結果確定物業服務質量標準、物業服務收費標準等相關事宜，切實維護物業服務各方主體的合法權益，建立和完善質價相符的物業服務市場機制。

責任單位：區住房和城鄉建設局

2.建立物業服務項目經理人管理制度。針對物業服務企業及從業人員“零門檻”入市，引發的一系列監管難問題，轉變傳統工作思路，將監管重心由企業落實到責任人，研究出臺《青島西海岸新區物業服務企業項目經理管理辦法》，對物業服務企業項目經理實施登記備案、培訓、日常管理和監督指導等制度，打造一支綜合素質高、管理能力強的項目經理隊伍，滿足行業快速發展和廣大業主對物業服務的需求。

責任單位：區住房和城鄉建設局

（三）深入開展住宅小區環境治理工作。根據區城環委關于創建全國文明典范城市工作部署及工作標準，瞄準住宅小區內短板、弱項和突出問題，開展環境面貌集中整治活動。

1.強化日常服務。針對物業服務不到位問題，開展一次拉網式大檢查，督促物業服務企業建立內部服務品質督導檢查部門，切實做好環境衛生、綠化養護、日常巡查、秩序維護、共用部位及共用設施設備維護等工作；同時，定期開展集中整治活動，排查整治安全隱患及矛盾突出、短板不足問題，確保小區內標識牌、導向牌清晰，共用設施設備運行正常，環境干凈整潔，疫情防控措施到位等。

責任單位：區住房和城鄉建設局、屬地鎮街。

2.消除小區亂象。對住宅小區內架空纜線、飛線充電、私搭亂建、亂堆亂放、毀綠種菜等現象進行排查整治，物業服務企業在發現問題后應第一時間勸阻制止，并報屬地鎮街及相應執法部門進行處理；同時，強化對亂堆亂放、亂貼亂畫清理力度，加強車輛和電動自行車管理，電動自行車定點存放、定點充電，有條件的小區在電梯安裝“阻車器”，防止電動自行車進樓。

責任單位：區住房和城鄉建設局、屬地鎮街。

（四）將物業服務融入基層社區治理體系。在前期天一畔城、星光島玫瑰園試點基礎上，對物業服務與基層社區融合發展經驗做法進行推廣，構建共建、共治、共享的社會治理新格局。

1.實現人員融合。賦予物業服務企業、業主委員會基層社會治理屬性，推進物業企業、業委會負責人與社區“兩委”成員交叉任職，居民小區物業企業或項目負責人全部到社區報到,物業企業黨組織將各自在管項目全部認領為相關社區黨建服務項目，各鎮街黨（工）委指導社區注重選拔、吸納符合條件的物業企業、物業項目、業委會負責人擔任社區黨組織兼職委員，從人員上納入統一管理，實現融合發展。

責任單位：各鎮街，社區居委會。

2.實現工作融合。督導物業企業全面深度融入社區工作，在創城、創衛、疫情防控、搶險救災等重大任務和人口普查等日常工作中積極配合社區開展工作；同時，社區在重大事項協商、矛盾糾紛調解、協調政府相關部門、專業經營單位等方面發揮職能優勢，為小區居民、物業企業排憂解難，全方位高質量形成社區黨組織領導下居民委員會、業主委員會、物業企業，組織共建、資源共享、事務共商、活動共聯的“四位一體”黨建工作機制，切實做到“小事不出小區，大事不出社區”。

責任單位：區住房和城鄉建設局、屬地鎮街，社區居委會。

（五）落實日常監督考核與相應獎懲措施。在前期區對鎮街、鎮街對企業考核基礎上，深化監督指導，增加半年評價，建立“紅黑榜”榜單，營造守信激勵、失信懲戒的良好市場氛圍。

1.強化日常監督檢查。深化落實“日巡查、周報告、月考核”制度，將監督檢查情況、整改情況、長效管理情況形成閉環，確保問題事項得到有效整改落實；同時，將各項專項及集中整治行動、行業部署事項等納入考核范疇，定期公布考核成績，確?？己斯ぷ鞯娜嫘?、真實性、有效性。

責任單位：區住房和城鄉建設局、屬地鎮街。

2.建立“紅黑榜”制度。各鎮街根據日常監督指導、考核情況，按照10%比例確定“紅黑榜”企業名錄，對于排名前10%物業服務企業，給予通報表揚，記入企業優良行為記錄，在評優創先等方面優先考慮；對于排名后10%物業服務企業,給予通報批評，記入企業不良行為記錄，1年內不得參與前期物業管理招投標、評優創先等活動；年度排名后5名的企業，由屬地鎮街牽頭，社區居委會、業主委員會具體負責，規勸小區物業服務單位主動退出小區物業管理，對不拒不退出的，啟用業主大會表決流程，清退一批服務差、群眾滿意度低的物業服務企業，被清退企業納入市場黑名單，實行市場禁入，3年內不得參與物業管理招投標活動。

責任單位：區住房和城鄉建設局

三、職責分工

區住房和城鄉建設局統籌協調、推進物業服務水平提升活動。負責組織研究政策法規，根據新區實際出臺相應制度政策；負責做好指導、監督考核等工作；負責定期調度，研究解決具體問題，確保物業服務水平提升措施有序推進。

各鎮街具體負責轄區物業服務水平提升活動的推進和落實。負責推進業主大會、業主委員會組建，規范業主委員會監督、指導，將業主委員會納入日?？己朔懂?；負責對屬地物業服務企業的監督指導，組織轄區物業服務企業逐個、逐項落實工作措施和標準要求，將考核評比工作落到實處；負責落實“城管執法進小區”工作制度，積極協調解決物業服務企業上報的相關問題，全面治理住宅小區環境面貌。

各物業服務企業為物業服務水平提升活動的責任主體，負責按照本方案要求及創建文明典范城市具體要求，逐項開展排查、整治、提升活動，應由物業服務企業自行整改的列出整改時限，對無法自行整改的應第一時間報送屬地鎮街及執法部門進行處理；主動轉變思想、創新發展，將物業服務融入到基層社區治理體系，并積極配合屬地鎮街、社區居委會開展各項工作。

四、行動節點安排

（一）動員部署（2022年7月19日前）。區住房和城鄉建設局會同相關部門，組織屬地鎮街、全區物業服務企業組織召開動員部署大會，明確工作內容及標準，推進物業服務水平提升活動平穩有序開展。

（二）籌備實施（2022年7月20日—7月31日）。區住建局重新組建政策法規研究小組，組織物業協會、律師事務所、骨干服務服務企業等進行調研，編制第三方評估辦法框架；屬地鎮街對轄區業主委員會情況、基層社區治理情況、物業服務情況進行自查，制定切實可行的提升方案；公布物業服務行業上半年“紅黑榜”企業名單，落實獎懲措施；各物業服務企業對住宅小區環境問題進行自查，對于可自行整改的制定整改方案，相應需執法介入事項同步報屬地鎮街，屬地鎮街根據職責報公安、消防、工信、綜合行政執法等部門進行落實。

（三）規范提升（2022年8月11日—11月30日）。區住建局完成相關政策、制度辦法的制定，發布后組織屬地鎮街、物業服務企業培訓學習；屬地鎮街積極推進業主委員會組建及監督考核工作，完成年度考核指標；物業服務融入基層社區治理體系初見成效，形成經驗做法；各物業服務企業對前期自查問題進行整改，整改完畢后提報屬地鎮街進行驗收；相應需執法介入事項，由屬地鎮街（執法中隊）做好安排，完成住宅小區環境治理工作。

（四）長效管理（2022年12月1日—12月31日）。總結前期工作經驗，進行評比表彰，后續常態化保持物業服務提升成果。

五、相關要求

（一）黨建領航，強化領導。住宅小區是居民生活的基本場所，是城市管理的基本單元，也是社會治理的重要領域，提升物業服務水平是保障群眾權益、推動新區發展的大事，各單位、各部門要從講政治、講大局和推動城市高質量發展的高度，充分認識此次活動的重大意義，嚴格落實工作要求。具體實施中，實行行業“三包”制度，區住建局安排新區物業服務行業黨委包鎮街片區，為鎮街物業管理部門提供指導；鎮街物業管理工作人員包轄區物業服務企業，督促轄區物物業服務企業開展提升行動；物業服務業企業中層以上領導包項目，負責組織物業服務項目具體開展專項行動。設置“黨員示范崗”，區、鎮街、物業服務企業黨員帶頭開展志愿服務，切實做到“一名黨員一面旗幟”，充分發揮黨組織和黨員戰斗堡壘作用和先鋒模范作用。

（二）提高認識，確保實效。各鎮街、物業服務企業作為物業服務提升活動的責任主體，應以飽滿的熱情、高度的責任感和使命感，扎實做好方案制定及排查、整治、提升等各項工作，不斷提升物業行業文明程度和服務水平。各鎮街物業管理部門要把提升行動落實情況納入物業服務巡查和信用評價范圍，全面開展巡查督導工作，保障活動落到實處；區住建局統籌解決工作中遇到的問題，總結先進經驗和做法事實予以推廣、表彰，對于活動開展不認真、落實不到位、成效不明顯的物業服務企業將予以通報批評并記入企業不良行為記錄，對于存在重大安全事故、重大投訴信訪事件、引發惡劣社會影響的企業予以清退出西海岸新區物業服務市場。

        2022年7月18日